Los precios de vivienda nueva en Medellín y el área metropolitana se incrementaron 12 % en 2016, frente a los registrados en 2015. Se prevé que sigan encareciéndose a un ritmo similar este año y siguientes, según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), regional Antioquia.
Solo el municipio de Medellín registró el año pasado un incremento de precios del 7 %, respecto a los de 2015. También el Dane indica que los precios de la vivienda nueva subieron 7,55 % en la capital antioqueña para dicho periodo.
El mayor impacto lo tuvo el estrato socioeconómico bajo, con un aumento de 10,77 %, las viviendas de estrato medio apenas subieron 3,27 % y las de alto segmento se encarecieron un 8,36 %, de acuerdo con el Dane.
Estas variaciones resultan de la ponderación de la oferta. Por ejemplo, la variación que tuvieron las viviendas de estrato bajo se debe analizar con detalle:
Se destaca que tiene una limitación en su precio, porque tanto la de Interés Prioritario (VIP), como la de Interés Social (VIS) no pueden sobrepasar los rangos preestablecidos por el Gobierno nacional para este tipo de viviendas. La primera tiene un valor máximo de 70 salarios mínimos (51,6 millones de pesos) y la VIS de 135 salarios mínimos (99,5 millones de pesos).
Así las cosas, se debe tener en cuenta el incremento del salario mínimo del año anterior, que fue 7 %. Si se toma el dato de precios del Dane para estratos bajos (10,77 %) y se le resta el 7 % de ajuste por salario mínimo, el incremento real fue de 3,77 %.
Adicionalmente, se debe tener en cuenta en este análisis la referencia del dato de inflación acumulado del año anterior, que para Medellín fue de 6,75 % .
Hay que ser claros. Cuando se habla de ponderación se refiere a un promedio. Por ejemplo, si se construyen 1.000 viviendas, entre ellas 600 VIP y 400 VIS, dará un precio promedio. Este dato será diferente si se construyen más VIS que VIP, porque el precio ponderado será más alto.
Para conocer los elementos que generan esta presión al alza en los precios de vivienda para todos los estratos socioeconómicos de la ciudad, EL COLOMBIANO indagó con constructores y analistas de mercado con el fin de identificar cada una de esas variables.
¿Qué hay detrás del alza?
Precisamente, entre los elementos que generan presión a la oferta de vivienda nueva se destacan: precio de la tierra, cambio en normatividad (entre ellos reglamentos técnicos, modificaciones recientes que aumentan los costos); pago de obligaciones urbanísticas, tasa de cambio y tasas de interés (ver variables en recuadros).
Aunque por el lado de la oferta se ha tratado de mitigar el impacto de estos costos en los precios finales de venta, incorporando tecnología y aumentando eficiencias, son presiones que se le trasladan a los clientes finales y hacen que no haya un menor precio.
Se suma que, por el lado de la demanda, las ayudas del Gobierno Nacional y sus subsidios a la tasa hipotecaria también generan presión en el precio. Hay que tener en cuenta elementos de mercado que explican la variación de precios, pero expertos recomiendan a los compradores que estén bien informados: verificar precios en revistas, visitar ferias y chequear en internet, servirá para comparar antes de hacer cualquier negocio.
En definitiva
Las variables que encarecen desde la oferta el precio de la vivienda, impiden que haya una mejor dinámica de ventas. Del lado de la demanda los incentivos del Gobierno también contribuyen. El panorama no es optimista.
Artículo Original: Cinco grietas que suben los precios de la vivienda en El Colombiano
